Zwischenablesung

Die Zwischenablesung:

Die Heizkostenverordnung schreibt in § 9b Absatz 1 vor, dass der Gebäudeeigentümer im Falle eines Nutzerwechsels verpflichtet ist, in den von dem Wechsel betroffenen Räumen eine Zwischenablesung durchführen zu lassen.

Wenn die Zwischenablesung bei allen Erfassungsgeräten in den Räumen des vom Wechsel betroffenen Nutzers (Heizung, Warmwasser, ggf. Kaltwasser) durchgeführt wurde, werden die ermittelten Werte zunächst beim Gebäudeeigentümer oder dem beauftragten Messdienstunternehmen gespeichert. Die ermittelten Zwischenablesungs-Daten werden erst am Ende der normalen Abrechnungsperiode bei der Erstellung der dann fälligen Heizkostenabrechnung weiterverwendet. Der ausgezogene- und der neu eingezogene Nutzer erhalten erst dann jeweils eine separate Abrechnung für die gewechselten Räume auf der Grundlage des abgelesenen Zwischen- und Endverbrauchs.

Es bleibt festzuhalten: Eine sofortige Endabrechnung für den ausziehenden Nutzer nur aufgrund einer durchgeführten Zwischenablesung ist unmöglich. Der ausziehende Nutzer hat darauf auch keinen Rechtsanspruch. Rechnerisch ist eine endgültige Abrechnung einer Liegenschaft immer nur dann möglich, wenn der Brennstoffverbrauch und alle umlagefähigen Betriebskosten für den gesamten Abrechnungszeitraum feststehen und wenn die Ablesewerte aller Erfassungsgeräte der betreffenden Liegenschaft vorliegen. Nach den gesetzlichen Vorgaben wird diese Hauptablesung in der Regel einmal jährlich durchgeführt.

Eine wesentliche Besonderheit gilt es zu beachten, wenn Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip (VHKV) in einer Liegenschaft installiert sind. Wegen der Kaltverdunstungsvorgabe sind die neu eingesetzten Ampullen in der Regel um ca. fünf Millimeter über die Nulllinie der Ampulle überfüllt. Diese Überfüllung soll eigentlich die bei Verdunstern bekannte, systembedingte Kaltverdunstung der Messflüssigkeit während der Sommermonate ausgleichen.

Wenn nun, um es an einem Beispiel deutlich zu machen, in einem Gebäude regelmäßig eine Jahresendablesung zum 31.12. durchgeführt wird, werden zu diesem Zeitpunkt die genannten Ampullen mit der erwähnten Überfüllung eingesetzt. Der zu diesem Zeitpunkt noch in der alten Wohnung wohnende, später Nachmieter „verheizt“ also erst einmal die Überfüllung von ca. 5 mm je VHKV, bevor auf seiner Verdunsterskala ein tatsächlicher Verbrauch registriert wird.

Wenn der fragliche Nutzer dann z.B. am 31.01. des beginnenden Jahres auszieht, könnte er auf allen Verdunstungsheizkostenverteiler seiner Räume einen Nullstand feststellen, obwohl er natürlich die Kaltverdunstungsvorgabe von jeweils ca. 5 mm pro VHKV „verbraucht“ hat. Der neu einziehende Mieter, dessen „Sommerkaltverdunstungsvorgabe“ der ausgezogenen Mieter verbraucht hat, wäre in solch einem Fall immer der Geschädigte, während der ausziehende Mieter einen völlig ungerechtfertigten finanziellen Vorteil erhalten würde.

Die Heizkostenverordnung vom 20.01.1989 befasst sich im § 9b (2) und (3) mit dieser Verwendung von Gradtagszahlen aufzuteilen und legt sinngemäß fest:

(2) Bei erfolgten Zwischenablesung sind die ermittelten Verbrauchswerte der Zwischenablesung der gewechselten Räume zu verwenden. Die dazu gehörigen Grundkosten sind sinnvollerweise nach Gradtagen aufzuteilen.

(3) Ist eine Zwischenablesung nicht möglich oder lässt die wegen des Zeitpunktes des Nutzerwechsels aus technischen Gründen keiner hinreichend genauer Ermittlung der Verbrauchsanteile zu, so kann hilfsweise nur nach Gradtagszahlen abgerechnet werden. Genau dieser Fall tritt dann ein, wenn Zwischenablesungen bei Verdunstern zu nah am Hauptablesetermin durchgeführt werden oder wenn der Zeitpunkt dafür zu weit weg liegt.

Zwischenablesungen sind bei den allermeisten Nutzerwechseln unbedingt empfehlenswert. Bei Verdunstungs-Heizkostenverteilern gilt diese Aussage allerdings nur eingeschränkt. In diesen Fällen hat die ARGE (Arbeitsgemeinschaft Heizkostenverteilung) vorgegeben, dass seit der letzten Hauptablesung mindestens 400 Gradtage bzw. höchstens 800 Gradtage vergangen sein sollen.

Unbedingt zu beachten ist, dass bei Zwischenablesungen neben den Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip ggf. auch Wasserzähler oder andere Messgeräte betroffen sein können. Deswegen kann ohne vorherige Prüfung auf eine Zwischenablesung nicht generell verzichtet werden.

Die Heizkostenverordnung schreibt zwar in der Regel Zwischenablesung bei einem Nutzerwechsel vor, sie sagt bedauerlicherweise aber nichts über die Verteilung der dabei entstehenden Ablesekosten. Das Gleiche gilt auch für die „Nutzerwechselgebühren“, die bei einem Nutzerwechsel automatisch anfallen. Sie gleichen den Mehraufwand des Abrechners aus, der durch die Datenänderungen und das Erstellen von zwei getrennten Abrechnungen für die betroffene Nutzeinheit entsteht.

Dass die Kosten einer Zwischenablesung umlagefähig sind, geht unstrittig aus den Bestimmungen der Heizkostenverordnung § 7 (2) hervor. Teilweise strittig ist mangels einer gesetzlichen Regelung eben nur, ob dem Gebäudeeigentümer, dem ausziehenden Nutzer oder dem neueinziehende Nutzer diese Kosten auferlegt werden können.

Die einschlägige Rechtliteratur vertrat lange Zeit nahezu übereinstimmend die Auffassung, dass die Kosten einer Zwischenablesung nutzerbezogen und deshalb nach dem Verur-sacherprinzip zu verteilen wären. (vgl. Sternell, III 416).

Allerdings wurde dies inzwischen höchstrichterlich widerlegt. Im Urteil vom 14. November 2007 ordnete der Bundesgerichtshof „BGH“ diese Gebühr als Kosten der Verwaltung ein und schloss damit die Umlage auf die Mieter aus. Dies gilt dann, wenn die Umlage der Kosten eines Nutzerwechsels nicht ausdrücklich (z.B. mietvertraglich) vereinbart worden ist.

Die Kosten der Nutzerwechselgebühr wurden in gleicher Weise bewertet. Nutzerwechselgebühren werden von den Messdienstunternehmen für die Verarbeitung der Sonderdaten, die bei einer geteilten Abrechnung entstehen, sowie für die Verarbeitung von mindestens zwei getrennten Einzelabrechnungen für Vor- und Nachmieter erhoben.