Für Heizkostenabrechnungen ist die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich ….

Für Heizkostenabrechnungen ist die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich ….

Für Heizkostenabrechnungen ist die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich ….

Gemäß §7 Abs.1 Heizkostenverordnung ist es Eigentümern gestattet, die Grundkosten der Versorgung mit Heizwärme entweder nach der Wohnfläche, der Nutzfläche oder dem umbauten Raum der jeweiligen Nutzeinheit oder nach der Wohnfläche, der Nutzfläche oder dem umbauten Raum nur der beheizten Räume zu verteilen. Dem im gesamten Betriebskostenrecht vorherrschenden Prinzip mit dem Ziel größtmöglicher Verteilgerechtigkeit folgend ist dabei auf objektive Maßstäbe abzustellen. Die Heizkostenverordnung stellt nicht zur Wahl, eine von der Realität abweichende, (miet-)vertraglich vereinbarte Fläche als Abrechnungsmaßstab zu verwenden. So lautete die Begründung in einem Berufungsverfahren beim Landgericht Köln, die vom BGH mit Urteil vom 30.05.2018 (Aktenzeichen: VIII ZR 220/17) bestätigt wurde; nachlesbar unter http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&Datum=Aktuell&Sort=12288&nr=84490&pos=1&anz=456

Die Richter des achten Zivilsenates rücken damit von einer älteren Entscheidung (31. Oktober 2007; Az: VIII ZR 261/06) ab, deren Begründung sich an damaliger Rechtsprechung zu Mieterhöhungen orientierte. Die dort vertretene Auffassung, Abweichungen von der tatsächlichen Wohnungsgröße bis zu 10% seien unschädlich, hatte der BGH bereits mit Urteil vom 18.11.2015 (Az. VIII ZR 266/14) ausdrücklich aufgegeben. Die geänderte Haltung in dieser Frage erscheint aber auch unter einem anderen Gesichtspunkt logisch und konsequent: Mit Ausnahme von Objekten gemäß §2 HeizkV gelten die Bestimmungen der Heizkostenverordnung vorrangig vor rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen. Damit ist für die Abrechnung von Kosten einer zentralen Heizanlage grundsätzlich unbeachtlich, wenn die Parteien im Vertrag eine von der Realität abweichende Fläche vereinbart haben.

Vermieter sind daher gut beraten, die bislang zur Abrechnung verwendeten Flächenangaben zu überprüfen, um mögliche finanzielle Nachteile bei der Heizkostenabrechnung zu vermeiden. Seit 2004 sind für die Ermittlung der Wohnfläche die Vorgaben der Wohnflächenverordnung maßgeblich. Den Wortlaut der WoFlV finden Sie im Internet oder auch unter „Downloads“ im INFO-CENTER unserer Website.