Betriebskosten: Trotz jahre­langer Nicht­abrechnung muss der Mieter zahlen

Dass möglicherweise über Jahre gewisse Kostenpositionen, beispielsweise Hausmeisterkosten in einer Betriebskostenabrechnung nicht berechnet wurden, schafft keinen Vertrauenstatbestand für Mieter, entschied das Amtsgericht Frankfurt a. M. im September 2015 zu Ihren Gunsten als Vermieter.

Ein Vermieter und sein Mieter stritten über die Rechtmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung. Der Mieter bemängelte, dass der Vermieter in der letzten Abrechnung Kostenpositionen, beispielsweise Hausmeisterkosten, aufgeführt hatte, die er in den Jahren zuvor nicht mehr angesetzt hatte. Da der Mieter den offenen Nachzahlungsbetrag nicht freiwillig zahlte, reichte der Vermieter Klage ein.

Mit Erfolg! Das Amtsgericht Frankfurt a. M. entschied, das die Betriebskostenabrechnung den gesetzlichen Anforderungen entsprach. Eine Betriebskostenabrechnung ist eine Rechenschaftslegung. Aus der Abrechnung müssen sich der Abrechnungszeitraum, der Zeitpunkt der Erstellung und die Bezugnahme auf die Mieterwohnung ergeben. Die Abrechnung muss schriftlich erfolgen, die Einhaltung der Textform nach § 126b ist ausreichend.

Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erfordert eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten. Der Umlageschlüssel muss angegeben und erläutert werden und der Anteil des Mieters abzüglich seiner geleisteten Vorauszahlungen muss berechnet werden. Auch ihre Einzelangaben müssen insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus für einen juristisch und betriebswirtschaftlich nicht Vorgebildeten verständlich sein. Ein Mieter muss in der Lage sein, den Anspruch des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Dies war für den Mieter bei der Abrechnung möglich.

Eine Betriebskostenabrechnung hat sich zudem an den mietvertraglichen Vereinbarungen sowie dem Abrechnungsmaßstab gemäß § 556a BGB zu orientieren. In einem Mietshaus mit mehreren Einheiten muss als Mindestinhalt eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters enthalten sein. Preissteigerungen von mehr als 10% bei einzelnen Kostenarten hat der Vermieter zu erläutern; andernfalls kann er nur diese Kosten in Höhe der im Vorjahr angefallenen Beträge auf den Mieter umlegen.

Allein der Umstand, dass möglicherweise über Jahre gewisse Kostenpositionen nicht berechnet wurden, schafft keinen Vertrauenstatbestand. Der Vermieter hatte somit eine übersichtliche, aus sich heraus verständliche Betriebskostenabrechnung, die den vom Bundesgerichtshof statuierten Mindestvoraussetzungen entsprach, vorgelegt (AG Frankfurt a. M., Urteil v. 08.09.15, Az. 33 C 1729/15).

Quelle: Dr. Tobias Mahlstedt, Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht